Steeds meer corporaties zoeken naar andere manieren om aannemers te selecteren voor renovatieklussen. Daar waar de prijs vaak leidend was, hechten corporaties nu ook steeds meer belang aan de kwaliteit, het ontwerp of bewonerscommunicatie. Wij vroegen drie corporaties, KleurrijkWonen, BrabantWonen en Thuisvester naar hun ervaringen: waarom kiezen zij voor welk selectieproces en wat is daarvan het resultaat?

Arie Koek, projectleider vastgoed bij KleurrijkWonen: ‘Bestekken zijn de laatste jaren dikker en dikker geworden. We proberen alles met regels op te vangen. Dat leidt echter niet tot de beste oplossing. De kwaliteit neemt niet toe en we krijgen geen betere outcome.’

‘Er zat ook altijd veel kennis bij corporatiemedewerkers en adviseurs. Daar zijn nu minder mensen beschikbaar, terwijl bij de uitvoerende partijen de kennis en ervaring toeneemt en ook blijft geborgd. Er zijn steeds meer bouwers die de verzameling specialismen die wij nodig hebben bij renovatie kunnen koppelen en organiseren.’

Verder gegaan dan nodig

KleurrijkWonen rondde onlangs een selectieproces af waarbij de prijs voor 70% meewoog in de beoordeling en het uitvoeringsontwerp voor 30%. De opdracht die de bouwers kregen was om een compleet plan van aanpak aan te leveren voor het project. Alle bouwers schakelden daarbij een architect in voor het ontwerp en investeerden veel tijd en geld om een mooi plan neer te leggen.

‘Uiteindelijk telde de karweiomschrijving 6 of 7 A4’tjes. Geen dik boekwerk met regels dus, maar ik denk nu dat het zelfs nog wel minder had gekund. Alle partijen hadden alles tot en met het naadje van de kous uitgezocht. Ze zijn verder gegaan dan nodig. Het grote voordeel van deze selectiemethode is dat ik alle kennis naar voren haal in het proces, maar ontwikkelkosten horen thuis bij de corporatie, niet bij de bouwer. We moeten samen zoeken naar hoe ver je in een dergelijk selectieproces moet gaan.’

Niet méér laten doen dan nodig

Volgens Marieke Hulsbosch, afdelingshoofd projectmatig onderhoud en bedrijfsbureau bij Brabant Wonen, kun je prima de juiste partij selecteren, zonder daar een heel circus van te maken.

‘We leggen van te voren niet veel vast en vragen vijf aannemers waar we al langer ervaringen mee hebben om een korte presentatie te verzorgen en gegevens over hun omzet, winst en uurtarieven aan te leveren. Omdat we die aannemers kennen, weten we al dat ze bij ons passen. We hoeven ze niet méér te laten doen dan nodig. Het selectieproces draait echt om de vraag welke partij het meest geschikt is voor dat specifieke project.’

Het gaat om de klik

Tijdens de presentaties voor Brabant Wonen staan vragen centraal die met name betrekking hebben op de visies van de aannemers op het project. De presentatie weegt even zwaar als het gemiddelde van de financiële criteria (lees hier het complete artikel over dit selectieproces).

‘Het selectieteam bestaat naast techneuten ook uit woonconsulenten en afgevaardigden van de bewoners. Daardoor gaat het er vooral om of er een klik is. En niet alleen de technische kennis en ervaring, maar ook de betrouwbaarheid en de maatschappelijke betrokkenheid van de aannemer spelen mee. Dat je met al die partijen aan tafel zit is fijn. Je krijgt gezamenlijke consensus en de samenwerking verloopt soepeler tijdens de uitvoering, omdat de bewoners hebben mee gekozen.’

Je mag best wat vragen van de bouwers

Volgens Pierre Hobbelen, manager bestaande woningvoorraad bij Thuisvester, heb je bij een project van 20 woningen geen complexe aanbestedingssystematiek nodig. ‘Maar als het een opdracht betreft van 200-400 woningen, dan mag je best wat vragen van de aannemers in de selectie.’

Geen hogere wiskunde

Hobbelen meent dat selecties uiteindelijk bepaald geen hogere wiskunde zijn, maar gewoon een kwestie van nadenken (lees hier het complete interview met Thuisvester). ‘Het gaat er vooral om dat je als corporatie zicht houdt op je portefeuille en dat je bij elk project goed nadenkt over welk selectieproces daar het beste bij past.’

Vooral wat en niet hoe

‘Soms leggen we specifiek vast wat er moet gebeuren en selecteren we heel traditioneel alleen op prijs. Andere keren omschrijven we vooral wat we geleverd willen zien en niet per se hoe. Dan spelen ook andere selectiecriteria een rol. Welk selectieproces we kiezen is afhankelijk van onder meer de omvang en de complexiteit van het werk, of de woningen in verhuurde staat zijn of niet en of het gaat om nieuwbouw of bestaande bouw.’

Pierre Hobbelen van Thuisvester besluit: ‘Vraag jezelf als corporatie af hoeveel risico je in de markt durft te leggen en wat je eigen toegevoegde waarde is. Afhankelijk van je omvang en je interne kennis zal je meer of minder in eigen hand kunnen en willen houden.’