Woningcorporatie Casade wilde al jaren aan de slag op de plek van de Chabotflat in Sprang-Capelle. Nieuwe stedenbouwkundige invullingen voor de locatie kwamen echter maar niet rond. Eerst financieel niet, later vooral niet vanwege de weerstand uit de omgeving. Uiteindelijk besloot Casade de mogelijkheden te verkennen binnen het huidige bestemmingsplan. Nu staat er een gebouw op bijna nieuwbouw niveau, gerealiseerd binnen het beschikbare budget. Is nieuwbouw dan toch niet altijd de betere optie?

Casade had altijd nieuwbouw voor ogen op de plek waar nu nog steeds de Chabotflat staat. Toen de corporatie na jarenlang getouwtrek toch besloot te kijken naar de mogelijkheden binnen het bestaande bestemmingsplan, bleek een forse renovatie goedkoper dan nieuwbouw. Zonder dat daarbij concessies hoefden te worden gedaan aan het resultaat. De milieubelasting is door deze aanpak daarnaast veel minder groot en de omwonenden waren direct enthousiast. Zouden corporaties vaker de mogelijkheden voor renovatie moeten verkennen, voordat ze kiezen voor sloop en nieuwbouw?

Kosten versus opbrengsten

Mart Wierenga (manager vastgoed Casade): ‘Natuurlijk maak je als corporatie allerlei afwegingen wanneer je een beslissing moet nemen over sloop en nieuwbouw of renovatie. De kosten zijn echter vrijwel altijd leidend. Wat daarbij vaak moeilijk is, is om een goede vergelijking te maken. Wat kost sloop en nieuwbouw en wat levert het op? En wat kost renovatie en wat levert dat op?’

Renovatie en nieuwbouw vergelijken

‘Bij Casade hanteren we het uitgangspunt dat woningverbetering altijd weer 50 jaar exploitatie mogelijk moet maken. Zo dus ook bij de Chabotflat. Toen we besloten de mogelijkheden binnen de huidige bestemming te verkennen, hebben we die vraag uitgezet in de markt, mèt onze eisen wat betreft die 50 jaar exploitatie. De woningen moesten bijvoorbeeld energielabel A krijgen.’

‘Als de opbrengst in nieuwbouw en renovatie op dergelijke punten vergelijkbaar is, dan kun je gaan vergelijken op kosten. Renovatie bleek in dit geval goedkoper. Was het bij renovatie niet mogelijk geweest om energielabel A te halen, dan hadden we gekozen voor sloop en nieuwbouw.’

Selectie zonder bestek

Op het moment dat Casade de vraag uitzette in de markt was er nog geen vast omlijnd plan, geen bestek. Enkel de vraag om het gebouw te transformeren naar minder appartementen met een groter woonoppervlak en om de energieprestatie te verbeteren. Casade wilde op die manier vooral ook de kennis uit de markt gebruiken om tot een andere oplossing te komen voor de Chabotflat. Pas na de selectie is in ontwerpateliers met de architect (De Loods architecten en adviseurs), de bouwer (KnaapenGroep) en de corporatie het ontwerp uitgewerkt.

Voor herhaling vatbaar

Deze aanbestedingsvorm bleek voor Casade zeker voor herhaling vatbaar. Mart Wierenga: ‘Het selectieproces zoals we dat toen hebben doorlopen heeft ons echt verder gebracht. We zetten het nu vaker in. Wat wel een nadeel kan zijn is dat bouwers bij een dergelijk traject hun eigen ontwerpende partij meenemen. Meestal gaat dit prima, en bij de Chabotflat is dat ook heel goed gegaan.’

‘Maar het kan ook zijn dat er geen klik is tussen de architect en de corporatie. Een ontwerp is immers heel persoonlijk. Zo’n open selectieproces maakt het daardoor soms moeilijker om onze stempel te drukken op het ontwerp. We hebben in een ander selectieproces eens zelf vijf architecten geselecteerd en de bouwers geadviseerd hieruit te kiezen. Dat kan ook, maar dan heb je niet per se die klik tussen bouwer en architect die er wel is als ze al langer met elkaar samenwerken. Dit blijft zoeken.’

Nieuwbouwkwaliteit

Het uiteindelijke resultaat bij de Chabotflat is een gebouw van nieuwbouwkwaliteit dat voldoet aan de huidige eisen op het gebied van energieverbruik (volledig nieuwe hoogwaardige bouwfysische schil), geluidsisolatie tussen de woningen (voorzetwanden en vloeren) en goede toegankelijkheid voor mensen die minder mobiel zijn (dimensionering ruimtes en corridor en een nieuwe centrale entree met lift). De bouwtijd was uiteindelijk vele malen korter dan bij sloop en nieuwbouw het geval was geweest en het project is nu ook veel minder milieubelastend geweest.

Historische waarde

Mart Wierenga noemt daarnaast nog een belangrijke reden die renovatie het overwegen waard maakt. ‘Veel buurten in Nederland hebben een historische ruimtelijke waarde. Ik denk dat we daar zorgvuldig mee om moeten gaan. Het kan natuurlijk zijn dat een buurt echt een compleet nieuwe impuls nodig heeft en sloop en nieuwbouw de betere optie is. Maar ik denk dat we mensen vaak ook blijer maken door de sfeer in een buurt intact te houden, in plaats van alles plat te gooien en opnieuw te gaan bouwen.’