Steeds meer corporaties zoeken naar andere manieren om aannemers te selecteren voor renovatieklussen. Daar waar de prijs vaak leidend was, hechten corporaties nu ook steeds meer belang aan de kwaliteit, het ontwerp of bewonerscommunicatie. Wij vroegen drie corporaties naar hun ervaringen: waarom kiezen zij voor welk selectieproces en wat is daarvan het resultaat? In dit artikel: Thuisvester.

Thuisvester heeft ruim 140 medewerkers in dienst en zo’n 13.500 huurwoningen in beheer in de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. Manager bestaande woningvoorraad bij Thuisvester, Pierre Hobbelen, denkt dat zowel de efficiencydoelstellingen van corporaties, als de professionelere markt ermee te maken hebben dat corporaties nu met verschillende aanbestedingsvormen experimenteren.

‘Corporaties zijn echt op zoek naar wat ze kunnen outsourcen. Naar wat ze niet meer in eigen beheer gaan doen, maar uitbesteden aan de markt. Die markt is tegelijkertijd professioneler geworden. Er zijn steeds meer grotere partijen die zich bezighouden met renovatie en onderhoud. Corporaties kúnnen daarmee dus ook meer uitbesteden dan een aantal jaren terug.’

Wel wat maar niet hoe

Thuisvester werkt zelf ook met verschillende selectieprocessen. ‘Soms leggen we vooraf specifiek vast wat er moet gebeuren en selecteren we heel traditioneel alleen op prijs. Andere keren omschrijven we vooral wat we geleverd willen zien en niet per se hoe. Dan spelen ook andere selectiecriteria een rol. Per project bekijken we welk selectieproces ons het meest geschikt lijkt. Dat is afhankelijk van onder meer de omvang en de complexiteit van het werk, of de woningen in verhuurde staat zijn of niet en of het gaat om nieuwbouw of bestaande bouw.’

Alleen op prijs of ook het proces?

‘Is er bijvoorbeeld sprake van planmatig onderhoud aan de buitenzijde of enkel het vervangen van kozijnen en het aanbrengen van isolatiemateriaal, dan kunnen we prima selecteren op prijs. Die inschatting is dan voor aannemers goed te maken en we kunnen meer aannemers een kans geven om de opdracht te krijgen.’

‘Gaat het om een renovatie van de keuken, badkamer en het toilet, dan zijn er veel meer opties waaruit bewoners kunnen kiezen en heeft zo’n proces ook veel directer invloed op hun woongenot. Dan kiezen we ervoor om vooraf geselecteerde partners een aanbieding te laten doen, waarbij niet alleen de prijs, maar ook de kwaliteit, duurzaamheid, het proces en de klantbejegening een grote of minder grote rol spelen in de selectie.’

‘We schrijven dan ook geen gedetailleerd bestek, maar beschrijven tegen welke voorwaarden (prestatienormen) wij de nieuwe badkamer, keuken en toilet gerealiseerd willen zien. De aannemer geeft aan voor welke prijs hij die opdracht aanneemt. De expertise van de aannemer speelt daarmee een veel belangrijkere rol.’

Objectief versus subjectief

Volgens Pierre Hobbelen is het heel belangrijk zo objectief mogelijk te blijven selecteren, al kom je er nooit helemaal onderuit dat ook subjectiviteit een rol speelt. ‘Soms weten we aan de start van een project nog niet exact wat we allemaal tegen zullen komen als we eenmaal begonnen zijn. Of woningen verschillen zo van elkaar dat we niet alles kunnen standaardiseren. Dan schrijven we een aanbesteding uit op de basisingreep en selecteren we op objectieve criteria. Vervolgens bespreken we met de geselecteerde aannemer welke elementen nog kunnen voorvallen en toetsen we de prijs daarvoor op marktconformiteit.’

Alles uit de kast

Sommige aannemers halen bij de meer ‘open’ selectieprocessen alles uit de kast om indruk te maken. Kosten nog moeite worden dan gespaard om een prachtige aanbieding en presentatie neer te zetten. Hoe gaat Thuisvester daar mee om? ‘De mensen die puur kijken naar de technisch inhoudelijke criteria zijn niet te beïnvloeden met zo’n presentatie. Anderen zijn er misschien wel gevoelig voor, maar niet iedereen heeft een stem en we werken in de beoordeling altijd met een intern team en een extern team. We maken ook bewust de keuze om de presentatie niet mee te nemen als criterium en de beoordelingscommissie is maar gedeeltelijk aanwezig bij de presentatie.’

Selecteren op prijs passé?

Volgens Hobbelen is het traditionele aanbesteden op prijs bij de meer complexe projecten langzaam aan het verdwijnen. ‘Die manier van aanbesteden kost ons veel meer tijd in de projectvoorbereiding, omdat we het bestek volledig uitwerken. De aannemer moet dat alles vervolgens heel gedetailleerd doornemen om een goede inschatting te kunnen maken. Vervolgens moet je nog veelvuldig checken of je elkaar wel echt goed begrepen hebt. En je komt later in de uitvoering altijd nog dingen tegen waar je geen rekening mee hebt gehouden. Onderaan de streep zien we bij traditionele aanbestedingen lagere prijzen, maar als we het risico meer richting de markt verleggen zien we de beste resultaten.’