Steeds meer corporaties zoeken naar andere manieren om aannemers te selecteren voor renovatieklussen. Daar waar de prijs vaak leidend was, hechten corporaties nu ook steeds meer belang aan de kwaliteit, het ontwerp of bewonerscommunicatie. Wij vroegen drie corporaties naar hun ervaringen: waarom kiezen zij voor welk selectieproces en wat is daarvan het resultaat? In dit artikel: KleurrijkWonen.

KleurrijkWonen heeft circa 12.000 woningen en appartementen in beheer in kleinstedelijk gebied en op het platteland. De corporatie heeft vestigingen in Culemborg, Geldermalsen/Deil en Leerdam. Het werkgebied strekt zich uit over een deel van de Alblasserwaard/Vijfheerenlanden in Zuid-Holland en de Betuwe in Gelderland.

Niet alleen om geld

KleurrijkWonen heeft onlangs een selectieproces afgerond voor het onderhoud en de modernisering van een buurt in Culemborg. Een belangrijk project voor de corporatie én voor de gemeenschap. Vanwege de staat van het onderhoud en omdat er in de wijk conflicten zijn geweest tussen bewonersgroepen. Het betreft hier zonder meer een opgave die om meer gaat dan alleen bouwen.

Arie Koek, projectleider vastgoed: ‘We hebben vier bouwers die we al kenden uitgenodigd om een aanbieding te doen. Daarbij wilden we er wel een competitie van maken, maar niet alleen om geld. In de selectie ging het om vijf zaken: hoe het hele proces zou worden georganiseerd, planning en tijd, communicatie en informatie, de kwaliteit en de prijs.’

Geen dik boekwerk met regels

‘Transparantie vonden we gedurende het hele selectieproces heel belangrijk. We hebben bij elkaar vijf gezamenlijke bijeenkomsten gehad. Drie bijeenkomsten om de probleemstelling helder te krijgen en het proces en beoordelingsmodel vast te stellen. Een bijeenkomst waarin de uitslag bekend werd gemaakt en een evaluatie. De presentaties vonden individueel plaats, per biedende partij.’

Uiteindelijk telde de karweiomschrijving 6 of 7 A4’tjes. Geen dik boekwerk met regels dus, maar ik denk nu dat het zelfs nog wel minder had gekund.

70% prijs, 30% uitvoeringsonderwerp

Elke bouwer werd beoordeeld op enerzijds het uitvoeringsontwerp en anderzijds de prijsaanbieding. Hoeveel elk van die twee zou meewegen in de uiteindelijke beoordeling, dat hoorden de bouwers pas vlak voor de presentatie.

‘We wilden niet dat de prijsaanbiedingen en de percentages van hoeveel wat meewoog invloed zouden hebben op het proces. De bouwers hebben daarom vóór de presentaties een gesloten envelop ingeleverd met de prijsaanbieding. Vlak voor de presentatie hoorden de bouwers pas dat de prijs voor 70% meewoog in de beoordeling. De enveloppen hebben we pas geopend toen we de uitslag bekend gingen maken. De spanning tijdens die bijeenkomst was groot. Uiteindelijk kwam KnaapenGroep als winnaar uit de bus. Knaapen was niet de goedkoopste, maar is door het sterke uitvoeringsontwerp en de voorgestelde bewonerscommunicatie wel geselecteerd.’

Geen houdbaar model

De opdracht die de bouwers kregen was om een compleet plan van aanpak aan te leveren voor het project. Alle bouwers schakelden daarbij een architect in voor het ontwerp en investeerden veel tijd en geld om een mooi plan neer te leggen. Arie Koek twijfelt nu of dit voor de toekomst een houdbaar model zal zijn.

‘Het grote voordeel van deze selectiemethode is dat ik alle kennis naar voren haal in het proces. Wij zijn bij selectieprocessen voor renovaties ook nadrukkelijk niet op zoek naar een aannemer. Een aannemer neemt een klus aan en voert deze uit. Een aannemer handelt in risico’s. Wij zijn op zoek naar een bouwer. Een partij bij wie we het hele proces, van planontwikkeling tot organisatie, communicatie en uitvoering, neer kunnen leggen. Een partij die de risico’s kan afwegen in het proces.’

Naadje van de kous

‘Alle partijen hebben daarbij wel alles tot het naadje van de kous uitgezocht en ervoor gekozen een architect in te huren. Ze zijn verder gegaan dan nodig. Maar misschien was onze uitvraag nu ook nog te precies.’

‘Ontwikkelkosten horen thuis bij de corporatie, niet bij de bouwer. We hebben de niet-geselecteerde partijen bij wijze van gebaar wel een kleine tegemoetkoming gegeven in de kosten, maar bedrijven kunnen dit natuurlijk niet blijven volhouden. We moeten samen zoeken naar hoe ver je in een dergelijk selectieproces moet gaan. En er zal naar de toekomst toe een andere compensatievorm moeten komen.’