Technische uitdaging: grootschalig renoveren met zo min mogelijk overlast voor de bewoners

3 juni 2016

Ze liggen prachtig aan de Maas, de Molenbossenflats. Vier imposante flatgebouwen met 608 sociale huurwoningen. De uitstraling van het complex was echter grootschalig en anoniem en de techniek verouderd. Aanleiding voor een grondige renovatie. Eigenaar Antares wil de overlast voor de bewoners zoveel mogelijk beperken. Met 10 dagen voor elk stramien blijkt de logistiek de grootste uitdaging. Hoe zorgen we voor een strakke planning die we ook daadwerkelijk kunnen nakomen?

De vier imposante Molenbossen flatgebouwen (oude situatie)

De renovatie van de Molenbossenflats omvat zowel een binnenrenovatie als een buitenrenovatie. De belangrijkste wens van de bewoners is een balkonuitbreiding, zodat ze buiten met elkaar rond een tafel kunnen zitten. Daarnaast worden de galerij- en balkonhekken en de gevelbekleding vervangen, komen er nieuwe voordeuren, wordt als keuzemogelijkheid voor de huurders de borstweringhoogte van de kozijnen aan de galerijzijde aangepast en krijgt het geheel een schilderbeurt.

Binnen staat een renovatie van de lift en de centrale entree (inclusief nieuwe entreeluifels) gepland en isolatie van de eerste verdiepingsvloer. In de woningen moet asbest worden gesaneerd en krijgen de bewoners een nieuw toilet. Ook kunnen de huurders kiezen voor een andere indeling van de woning met een nieuwe, grotere badkamer. Daarnaast is installatietechnisch het een en ander aan vervanging toe, zoals de riolering, het ventilatiesysteem (inclusief suskasten) en de cv-installatie (inclusief bemetering). En er zijn indelingswijzigingen.

Behapbaar voor bewoners en bouwer

Robbert van Veggel (bouwtechnisch adviseur planvorming KnaapenGroep): “De planning 100% kunnen garanderen, dat was vanaf het begin het uitgangspunt. Met zoveel disciplines en zoveel woningen is dat echt een uitdaging. In welke volgorde zouden we de werkzaamheden het beste kunnen uitvoeren, hoe konden we de overlast voor de bewoners zoveel mogelijk beperken?”

“We kozen er na veel rekenen en plannen voor om de flat in secties op te delen en verticaal in plaats van horizontaal te werken. Op die manier zou het voor ons behapbaar blijven en voor de bewoners ook. We zouden immers niet continu in de hele flat aan het werk zijn.

De nieuwe balkonuitbreidingen

De flat leefbaar houden

“Daarnaast besloten we te starten met de balkonuitbreiding. Op die manier konden de bewoners het balkon gebruiken, bijvoorbeeld om spullen op te bergen, op het moment dat wij hun woning renoveerden. We konden zo de binnenrenovatie ook eerder laten instromen. We waren continu bezig met het leefbaar houden van de flat. We zorgden er bijvoorbeeld ook voor dat de bewoners altijd de beschikking bleven houden over in ieder geval één fietsenstalling.”

Plattegrond waarop de veranderende leefomgeving wordt toegelicht aan bewoners

Wel of niet volledig in de steigers?

Een flinke discussie die zich afspeelde tijdens de selectie was of het werk er wel of niet om vroeg om de flat in zijn geheel in de steigers te zetten.

Boudewijn Manders (Antares): “KnaapenGroep koos er in het Plan van Aanpak voor om de hele flat in de steigers te zetten, terwijl de andere aannemers voorstelden te werken met hefsteigers of hangbakjes. Wij stelden daar bij de mensen van Knaapen wel kritische vragen over, maar zij konden hun keuze goed onderbouwen.”

“Weliswaar zouden de steigers een deel van het zicht wegnemen voor de bewoners, het maakte het ook mogelijk het tempo erin te houden en de galerijen vrij te houden voor de bewoners. Beide betekenden minder overlast voor de bewoners. Knaapen kwam mede door de keuze voor die steigers niet als goedkoopste uit de bus, maar scoorde zoveel bonuspunten op het Plan van Aanpak dat het toch unaniem als beste aannemer uit de bus kwam.”

Planning 100% gegarandeerd

Robbert: “Dankzij die steigers konden we de planning garanderen. Als één discipline uit zou vallen konden we wel door, bijvoorbeeld door de productie op te voeren. We hadden een robuuste, realistische planning gemaakt waar we ons uiteindelijk 100% aan hebben kunnen houden.”

Knaapen investeerde veel tijd in de voorbereiding en startte daardoor veel later dan waar de andere aannemers in hun plannen van aanpak rekening mee hielden. Knaapen was uiteindelijk echter ook eerder klaar. Ze hadden een hele duidelijke visie op hoe ze dit project aan wilden vliegen en dat werkt.

Boudewijn Manders – senior projectleider Antares

Technisch én sociaal

“Onderdeel van die visie is ook dat ze met een technisch én een sociaal team komen. Andere aannemers zeggen vaak wel aandacht te besteden aan bewonerscommunicatie, maar dan is het de techneut die gesprekjes voert met de bewoners. Dat is echt van een ander niveau dan bij Knaapen”, aldus Boudewijn.

No-nonsense aanpak die werkt

“Waar ik nu bijvoorbeeld met heel veel plezier op terugkijk zijn de informatiesessies met de bewoners. Per 10 woningen brachten we de mensen bij elkaar voor een toelichting op de binnen werkzaamheden. Knaapen had die werkzaamheden tot op de dag nauwkeurig voor de bewoners gepland. Het was indrukwekkend om te zien hoe enthousiast alle bewoners waren, terwijl we eigenlijk best vervelend nieuws kwamen brengen. Zo’n renovatie is niet niks.”

Het is duidelijke taal, mensen worden betrokken en serieus genomen, Knaapen doet echt wat met hun tips. Die no-nonsense aanpak werkt.

Boudewijn Manders – senior projectleider Antares

“Natuurlijk valt het in de uitvoering vervolgens ook tegen, het is zwaar voor de mensen. Maar Knaapen heeft wel heel veel van die last weggehaald door goede communicatie. Het is duidelijke taal, mensen worden betrokken en serieus genomen, Knaapen doet echt wat met hun tips. Die no-nonsense aanpak werkt. Daardoor krijg je ook draagvlak bij de mensen en dat zorgt weer voor een snellere planning.”