Voor woningcorporatie Casade renoveerden we 132 woningen in Sprang-Capelle, waarvan 5 woningen naar Nul op de Meter. Voor ons allebei was dit het eerste NOM-project. In de voorbereidingsfase namen we bij andere projecten een kijkje om te leren van de ervaringen van andere corporaties en bouwers. En we nodigden anderen bij ons uit om ónze ervaringen te delen. Wat leerden we van elkaar?

Casade heeft flinke duurzaamheidsambities en nam in 2016 het besluit om een eerste NOM-renovatie op te starten. Pepijn van Kuppeveld van Casade: “De eerste NOM-projecten werden toen afgerond en daar zaten goede ervaringen bij en slechte. Wij besloten klein te beginnen, wetende dat dit voor iedereen nog heel nieuw was. Helemaal omdat het hier zou gaan om een renovatie. NOM-nieuwbouw gebeurde in die tijd wel al vaker, dus het eerste wat we deden was projectbezoeken afleggen. Ook schakelden we externe deskundigen en adviseurs in om helder te krijgen wat NOM betekent op financieel, juridisch, technisch en bewonersvlak. Voor de selectie kozen we voor UAV-gc en Knaapen kwam als beste uit de bus.”

De belangrijkste les die we leerden was dat we het logistiek heel goed moesten uitdenken om de impact voor bewoners te beperken.

Ton Hikspoors, werkvoorbereider KnaapenGroep

NOM-handboek voor renovatie?

Vanaf dat moment stortten wij ons nog meer op NOM dan we daarvoor al deden. Ton Hikspoors, onze werkvoorbereider op dit project: “Natuurlijk plozen we het Handboek NOM Keur uit, maar voor bestaande bouw zijn de eisen niet overal toepasbaar, omdat het is gebaseerd op nieuwbouw. We vergaderden in die tijd behoorlijk veel met Casade om goede prestatieafspraken te formuleren. Ook gingen we op projectbezoek bij een bouwer die aan het werk was met producten van de totaalleverancier die wij ook hadden ingeschakeld. De belangrijkste les die we daar leerden was dat we het logistiek heel goed moesten uitdenken. Het heeft veel impact op de bewoners als complete straten moeten worden afgezet om plaats te maken voor de bouwmaterialen en prefab elementen.”

Slimme logistiek, overlast beperken

Bas Scheepers, onze uitvoerder op dit project, vult aan: “Sowieso besteedden we zoals altijd bijzonder veel aandacht aan de bewoners. We lieten ons door onze leveranciers goed voorlichten over de te gebruiken producten, zodat wij ook de bewoners goed konden voorbereiden. En logistiek regelden wij dat de grote materialen per dag werden aangeleverd en verwerkt, om de opslag van materialen tot een minimum te beperken en geen hinder te veroorzaken voor de doorgaande weg.”

We leerden van andere projecten dat de dakwerkzaamheden vaak hectisch verliepen. Wij wilden meer tijd om de installaties goed aan te kunnen brengen. Zo creëerden we meer rust op de bouw en konden we de kwaliteit waarborgen.

Bas Scheepers, uitvoerder KnaapenGroep

Ton: “De planning baseerden we op wat het minste overlast zou geven en maakten we ruim, zodat we verwachtingen konden waarmaken en de bewoners niet teleur hoefden te stellen. We verrichtten bijvoorbeeld eerst alle buitenwerkzaamheden en begonnen daarna pas met het werk binnen. In totaal zijn we hierdoor maar 5 weken in de woning geweest. Ook lieten we de bestaande beglazing in de oude gevel zolang mogelijk zitten. Dat werd er pas uitgehaald toen de nieuwe gevels al stonden en kloppend waren. De beglazing van binnenuit verwijderen is lastiger, maar de overlast voor bewoners werd veel minder. Zij hadden nu geen last van kou en tocht, aangezien we in de winter aan het werk waren.”

Bas: “Met het dak deden we het ook zo, maar dan met een tijdelijke afdichting. We leerden van andere projecten dat de dakwerkzaamheden vaak hectisch verliepen op de bouwplaats. In korte tijd wordt veel techniek verwerkt. Wij wilden meer tijd om de installaties goed aan te kunnen brengen. Door de tijdelijke afdichting hadden bewoners geen last van kou, tocht of regen. Dit heeft meer tijd gekost in de planning, maar we creëerden zo rust op de bouw en konden de kwaliteit waarborgen.”

Een ruim en comfortabel huis

Het resultaat mag er uiteindelijk zijn, zeker ook als we de bewoners nu horen over hun ‘nieuwe’ huis en hun nieuwe tuinen. Het is door de goede isolatie lekker koel in de zomer. Ze ervaren een ruimtelijk gevoel door de diepe vensterbanken en de zolder was een bergzolder, maar is nu een volwaardige slaapkamer. We lichtten de bewoners ook goed voor over hun nieuwe huis.

En om aan de vooraf vastgestelde EPV-prestaties te voldoen (en de risico’s tot een minimum te beperken) werd door Casade extra geïnvesteerd in:

• zonwering, om temperatuur overschrijdingen in de zomer te voorkomen;
• grotere boiler, voor extra warm tapwater;
• voldaks PV-panelen (meer dan strikt noodzakelijk), waarvan de opbrengst te goede komt aan de energiebundel van de bewoner.

Ook Casade kijkt met een goed gevoel terug op deze eerste NOM-renovatie. Pepijn van Kuppeveld: “Ik ben heel positief over wat er nu staat en hoe het proces is verlopen. De woningen zijn zo goed als nieuw, de bewoners zijn blij en het verwachtingsmanagement is heel goed geweest. Je moet ook gewoon beginnen, denk ik. En begin dan klein, houd het behapbaar. Bij ons ging het nu om 5 woningen, dat is wel wat weinig, dat zouden we een volgende keer anders doen. Kies bijvoorbeeld voor 25 of 50 woningen. Dan kun je de proceskosten ook spreiden.”

Met EPV ga je een resultaatverplichting aan in plaats van een inspanningsverplichting. Dat vergt veel meer van alle partijen. Het is op zijn zachtst gezegd voor iedereen in de keten wennen om garanties af te geven, want wat als je die niet haalt?

Van inspanningsverplichting naar resultaatverplichting

Over die proceskosten gesproken: de grootste uitdaging bleek uiteindelijk het formuleren van de prestatieafspraken en de contractvorming. Met EPV ga je een resultaatverplichting aan in plaats van een inspanningsverplichting. Dat vergt veel meer van alle partijen. Het is op zijn zachtst gezegd voor iedereen in de keten wennen om garanties af te geven, want wat als je die niet haalt?

De volgende keer zouden we daarom waarschijnlijk de inkoop anders doen, want we merken hoe belangrijk het is dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen. Hoe meer tussenpartijen, hoe lastiger het is om met elkaar te schakelen. Dat heeft heel veel tijd gekost. Onze uitdaging voor een volgende keer is dan ook: de juiste balans zoeken tussen kosten en kwaliteit.

De volgende keer zouden we waarschijnlijk de inkoop anders doen, want we merken hoe belangrijk het is dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen.

Ton Hikspoors, werkvoorbereider KnaapenGroep