Wooncomplex Peppelhof in Veghel stond al jaren op de lijst om gesloopt te worden toen de bewoners na een fusie van de corporatie de nieuwe directeur aan zijn jasje trokken. Hoe stond het er nu toch voor met hun woningen? De corporatie kwam in actie en besloot de toekomst van de woningen samen met de bewoners te bepalen. Een intensief traject volgde, waarbij verschillende scenario’s voor sloop, renovatie en groot onderhoud werden uitgewerkt. Renovatie kwam uiteindelijk als meest aantrekkelijke optie uit de bus. Een prachtig succesverhaal over bewonersparticipatie.

“Peppelhof stond al meer dan 10 jaar op de nominatie om gesloopt te worden, maar inmiddels was slopen niet meer zo in trek. Sloop/nieuwbouw is duur en je krijgt er dure huurwoningen voor terug, terwijl daar niet de behoefte ligt in Veghel. We besloten te onderzoeken of het ook anders kon, mét de betrokken bewoners van het complex.”

Toon van den Brand (Area Wonen)

Vanaf het begin meedenken
“Een informatieavond vormde de start van het project. We zijn daar heel open ingegaan en hebben ook duidelijk naar de bewoners gecommuniceerd dat we nog geen plan hadden. We wilden zoveel mogelijk informatie ophalen bij de bewoners. Hen vanaf het begin de kans geven om mee te denken en hen ook vragen: wie wil helpen?”

“De werkgroep die voortkwam uit die informatieavond ging vervolgens samen met De Loods architecten en adviseurs uitzoeken wat er mogelijk zou zijn. Daarbij stelden wij heldere kaders. Het moest Area kwaliteit worden, minimaal energielabel B krijgen, voor langere tijd meekunnen en de bewoners moesten erop vooruit gaan.”

Voor- en nadelen op een rij
Georgeanne van Liebergen (De Loods architecten en adviseurs): “Omdat het pand zo lang op de slooplijst had gestaan was er natuurlijk jarenlang niet geïnvesteerd in de woningen. Dat nam niet weg dat de woningen veel pluspunten hadden. Een mooie plattegrond, een prachtig binnenterrein en een lage huur.” “Met de bewoners namen we de voor- en nadelen van de verschillende opties – sloop, renovatie of groot onderhoud – door. Hogere huurlasten bijvoorbeeld, hoe lang kunnen we daarna vooruit, hoeveel overlast geeft de ingreep? De heldere kaders die Area stelde maakten dat we dat proces goed konden sturen. We hadden veel vrijheid, maar wisten tegelijkertijd wel precies wat de maximale huurverhoging mocht zijn en welk budget er beschikbaar was.”

Oude situatie

Nieuwe situatie

Begrip voor de keuzes
Toon: “De bewoners kregen door dit proces veel inzicht in wat er wel en niet mogelijk was. Daardoor kregen ze ook begrip voor de keuzes. Door de goede verslaglegging, die verzorgd werd door een bewoner uit de werkgroep, konden we daar later ook op terugvallen. We konden altijd nazoeken waarom welke keuzes waren gemaakt.”

Een aannemer selecteren
De keuze viel uiteindelijk op renovatie, waarna de plannen uitgewerkt werden. Toon: “De kaders waren inmiddels zo helder, dat konden we goed uitschrijven voor een aanbesteding. Mede door het voortraject vonden we het sociale aspect daarin wel van belang. Dat telde dan ook voor 40% mee in de beoordeling. We betrokken de bewoners ook daar intensief bij. Dat vonden we belangrijk, dat zij meebeslisten over de uitvoerende aannemer. Zodat zij direct een band op konden bouwen.”

Zo snel mogelijk of gefaseerd?
“In eerste instantie vroegen we de aannemers om een plan in te leveren om de renovatie zo snel mogelijk te realiseren. Knaapen adviseerde ons echter met klem om niet alles tegelijk te doen, onder meer vanwege de hoge leeftijd van veel bewoners en de kleine oppervlakte van de woningen.”

Knaapen kwam dan ook met twee plannen. Eén plan om de renovatie zo snel mogelijk uit te voeren (alles tegelijk, 8 dagen) en één plan waarbij eerst de keuken en dan de badkamer onder handen werd genomen (11 dagen). Zo hadden de bewoners altijd een ruimte waarin niet werd gewerkt en waar ze hun spullen op konden slaan.

“Op zo’n moment merk je dat je met een aannemer te maken hebt met veel ervaring. Samen met de bewoners kozen we voor deze laatste optie. Knaapen won de aanbesteding op de combinatie prijs en kwaliteit.”

Oude situatie

Nieuwe situatie

Zelf de kozijnen uitzoeken
Georgeanne: “De bewoners waren heel blij met hun betrokkenheid bij de keuze voor de aannemer. Het resulteerde er ook in dat iedereen al vroeg was geïnformeerd over de voortgang en de stand van zaken. De werkgroep vertelde enthousiast aan de andere bewoners dat de aannemer was gekozen en dat dit goed zat. Zij hadden die aannemer immers zelf mee uitgekozen.” “De werkgroep bleef vervolgens ook betrokken tijdens de uitvoering. We zijn zelfs met bewoners in het voortraject naar een kozijnenfabriek geweest, waar bewoners meer uitleg kregen over de voor- en nadelen van de verschillende typen kozijnen. Zodat ze zelf een goede keuze konden maken tussen hout, aluminium of kunststof kozijnen. Ook konden de bewoners kiezen tussen spijlen hekwerk of hardglazen hekwerk.”

Veel bewoners dachten van Peppelhof: ‘Van die troep valt niets meer te maken’. Nu zeggen ze: ‘Ik wist niet dat het zo mooi kon worden’.

Georgeanne van Liebergen

‘Even’ schakelen met de uitvoerder
Anneke Knaapen (bewonersbegeleidster bij Knaapen) merkt het effect van die grote betrokkenheid nu, tijdens de werkzaamheden, ook. “Tante Keet wordt beheerd door drie bewoners die ook in de werkgroep zitten. Zij zijn zo nauw betrokken dat ze zelfs ‘even’ schakelen met onze uitvoerder.” “Vragen van andere bewoners over wat er aan de kant moet of waarom er toch is gekozen voor een ander alternatief beantwoorden ze direct. Ze weten echt alles. Ze helpen elkaar ook en dat is prachtig om te zien. De vloerbedekking leggen of gordijnen ophangen? Doordat de bewoners elkaar zoveel zien in Tante Keet, er zijn elke dag wel 10 tot 15 bewoners te vinden in Tante Keet, is het allemaal zo geregeld.”

Samen klagen in Tante Keet
Toon: “We zijn heel blij met Tante Keet. De renovatie is voor de, veelal oudere, bewoners echt heftiger dan ze hadden verwacht. Het is heel waardevol voor het project dat ze in Tante Keet even weg kunnen uit hun woning en hun verhaal bij elkaar kwijt kunnen. Met de renovatie hebben ze een gezamenlijk gespreksonderwerp, al is het maar het klagen over de overlast. Het brengt ze dichter bij elkaar. Uiteindelijk hebben ze straks echter feitelijk een compleet nieuwe woning en weet ik zeker dat iedereen hartstikke blij is.”

‘Ik wist niet dat het zo mooi kon worden’
Georgeanne: “Het was gedurfd van de corporatie om het zo open en vrij op te pakken met de bewoners, maar de uitkomst is heel positief. Veel bewoners dachten van Peppelhof: ‘Van die troep valt niets meer te maken’. Nu zeggen ze: ‘Ik wist niet dat het zo mooi kon worden’.”