Knaapen

In de praktijk hebben we geleerd hoezeer grootschalige renovatie van hoogbouw verschilt van die van laagbouw. Met Antares renoveerden we de vier Molenbossenflats in Venlo (608 sociale huurwoningen). Met Woonbedrijf pakten we de 140 appartementen in het Eindhovense Cliostede aan, een portiekflat uit 1971 met weer andere specifieke uitdagingen op het gebied van planning en logistiek.

En op dit moment werken we aan diverse projecten. Daaronder De Grote Eik in Tilburg (96 woningen, TBV Wonen) en galerijflat de Kwendelhof (144 appartementen, TBV Wonen), maar ook de Flatwijk in Uden (432 appartementen, Area) en het groot onderhoud van 126 appartementen aan de Jan Vermeerstraat in Venlo (Antares).

Grotere onderlinge afhankelijkheid
Bij hoogbouw is er een aanzienlijk grotere onderlinge afhankelijkheid tussen werkzaamheden in vergelijking met laagbouw. Dit komt voornamelijk door het noodzakelijke werk aan de standleidingen en het daarmee samenhangende stranggebonden werken bij hoogbouw.

Vertraging in één woning heeft onmiddellijk invloed op de daaropvolgende woningen. Dit willen we om diverse redenen vermijden, vooral omdat we bij hoogbouw een hoog werktempo willen handhaven (twee woningen per dag). Bewoners zouden anders te lang hinder ondervinden (aangezien ze alles van hun medebewoners meekirjgen), en langer zonder warm water en verwarming zitten.

In laagbouw kun je een woning even overslaan als een bewoner niet thuis is, maar bij hoogbouw is dat geen optie. Als er onverwachte problemen ontstaan bij twee verschillende disciplines in laagbouw, kun je nog wat schuiven met de planning. Bij hoogbouw is dit niet mogelijk.
 

Een uitstekende voorbereiding 
Om in een vast ritme te kunnen werken, en de overlast voor bewoners tot een minimum te beperken, moet de basis goed zijn. Een uitstekende voorbereiding is cruciaal en vereist een gestructureerd, voorspelbaar proces met een heldere planning.

In samenwerking met de opdrachtgever en de afdelingen communicatie, planvorming en uitvoering brengen we voorafgaand aan de renovatie het complete proces gedetailleerd in kaart. Hierdoor ontstaat een overzicht van alle contact- en beslissingsmomenten, zowel voor het bewonersproces, het technische proces, de besluitvormingstrajecten als de onderzoeksfases. Deze integrale aanpak bevordert begrip voor elkaars processen, verbetert de samenwerking en schept vertrouwen.

Netversterking kost tijd
Het versterken van het elektriciteitsnet kost tijd. In die periode kunnen verschillende processen vertraging veroorzaken. Ecologisch en floraonderzoek bijvoorbeeld, maar ook vergunningsaanvragen en de coördinatie met de netbeheerder, vooral als er wordt overgeschakeld van gas naar elektriciteit. Dit vereist namelijk een netversterking die in de voorbereidingsfase tot wel 49 weken kan duren. Bovendien moet de netbeheerder later toegang krijgen tot de woningen om het gas af te sluiten. Het is ideaal als de netbeheerder zich kan aansluiten bij de andere werkzaamheden, zodat de voordeur maar één keer open hoeft.

Aanpak op maat, bewoners centraal
We hebben dus een overzicht van alle beslissings- en contactmomenten. Hierbij houden we rekening met de planning vanuit het perspectief van de bewoners en maken we zorgvuldige afwegingen. Bijvoorbeeld: moeten we snel door de woning gaan of verdelen we de werkzaamheden zodat er altijd een ruimte beschikbaar is?

Zo hebben we bij de renovatie van de Molenbossenflats in Venlo een specifieke aanpak ontwikkeld om de overlast voor de bewoners maximaal te beperken. We voerden de werkzaamheden in drie fasen uit: eerst de balkonuitbreiding (fase 1), vervolgens de liften en entrees (fase 2) en tot slot het binnenonderhoud (fase 3). Omdat we ook de standleidingen moesten vernieuwen, hebben we de werkzaamheden binnenin per strang aangepakt. We informeerden de bewoners stapsgewijs, per sectie en per fase, om de informatie behapbaar te maken. Dit resulteerde in bijna 100% steun van de bewoners.

Bij de renovatie van de Cliostede-flat in Eindhoven hebben we gekozen voor gebruiksvriendelijke steigers en liften, zodat bewoners veilig in en uit hun woning konden. Om de bewoners hierbij goed te begeleiden, organiseerden we rondleidingen omdat de looproute was veranderd en veel bewoners op leeftijd waren. We hebben de standleidingen volgens de plug-and-play methode aangepakt, zodat bewoners altijd toegang hadden tot stromend water aan het einde van de dag.
 

Extra aandacht en timing
Tijdens een renovatie is duidelijke communicatie tussen de betrokken partijen, maar ook met de bewoners een must. Bewoners moeten stap voor stap worden meegenomen in het proces en op de hoogte worden gehouden van de verschillende fasen. Daarbij is het van groot belang om gemaakte afspraken altijd na te komen.

Bij hoogbouwprojecten is er vaak behoefte aan extra aandacht voor de bewoners. In de flats waarin wij werken, wonen meestal ouderen en/of mensen met een migratieachtergrond die de Nederlandse taal niet altijd goed beheersen. Daarom zijn huiskamergesprekken en timing cruciaal (niet te vroeg en niet te laat). Zo kunnen we inschatten hoeveel bewoners de renovatie aankunnen en hoeveel wisselwoningen nodig zijn. Het voeren van deze gesprekken en het bedenken van slimme oplossingen vereist tijd en capaciteit. 

Daarom stellen we geen aparte planningen op voor technische werkzaamheden, logistiek en communicatie. In plaats daarvan hanteren we één planning waarin alles is geïntegreerd. Zeo weet iedereen te allen tijde waar hij aan toe is en dat de juiste middelen op het juiste moment worden ingezet. Sapsgewijs, gecontroleerd en behapbaar. De afdelingen communicatie en techniek werken nauw samen om niets over het hoofd te zien.

Voortdurende verbetering
Tot slot willen we benadrukken dat continue evaluatie van essentieel belang is, met name vanwege het hoge tempo tijdens de uitvoering van hoogbouwprojecten. Zodra de eerste werkzaamheden aan de eerste strang zijn afgerond, plannen we een evaluatieperiode van één tot drie dagen. Dit geeft het uitvoeringsteam de gelegenheid om ervaringen te delen, te beoordelen en verbeteringen aan te brengen om het proces te optimaliseren. Bij de renovatie van de Molenbossenflats in Venlo leek het aanvankelijk ambitieus om twee woningen per dag te renoveren. Door voortdurende verbeteringen en optimalisaties slaagden we er uiteindelijk in om drie woningen per dag te renoveren. Belangrijk hierbij is het werken met vaste projectteams die goed op elkaar zijn ingespeeld en weten wat ze van elkaar kunnen verwachten. Dit bevordert de uitwisseling van ervaringen en maakt het proces nog efficiënter.

Geoliede machine vereist
Kortom, bij laagbouw kun je hier en daar nog wel wat schuiven in de planning, maar bij hoogbouw moet het meteen goed gaan. Bovendien vragen bewoners in hoogbouw vaak extra aandacht en ervaren ze meer overlast omdat ze alles van hun buren meekrijgen. Daarom is een naadloze coördinatie van begin tot eind essentieel, waarbij sociale aspecten en communicatie perfect samenkomen met technische uitvoering.

Wij doen het anders
Meer weten over hoe wij grootschalige renovatieprojecten voorbereiden, of hoe onze opdrachtgevers dat ervaren? We schreven er dit artikel over: <80% van faalkosten komt door miscommunicatie. Daarom doen wij het nu anders>.