Slimmer mutatieproces leidt tot minder leegstand, meer inkomsten en hogere huurderstevredenheid
Mutatiewoningen blijven meestal vrij lang leeg. Gemiddeld ongeveer 6 weken, vooral als deze tijd wordt benut voor het vernieuwen van de badkamer, keuken en toilet. In deze weken ontvangt de woningcorporatie geen huurinkomsten. Maar nog belangrijker: in een krappe woningmarkt is er tijdelijk een woning minder beschikbaar. Daarom zijn we nu begonnen met vraaggestuurd onderhoud bij mutatiewoningen. De verwachte voordelen zijn aanzienlijk, óók voor de bewoner.
We voeren al langer vraaggestuurd onderhoud uit voor woningcorporaties als Kleurrijk Wonen en 'thuis. De bewoner vraagt zelf het onderhoud aan en stemt met ons af wanneer dit kan plaatsvinden. Dit leidt tot een efficiënter proces, lagere directe kosten voor de woningcorporatie en een hogere tevredenheid bij de bewoners. Hierdoor maken we van een ad-hoc proces een planbaar proces.
Onnodig lange leegstand?
Vanwege het succes van deze aanpak zijn we ook kritischer gaan kijken naar mutaties. Woningcorporaties hebben meestal een mutatiegraad van ongeveer 7%, wat neerkomt op best veel woningen. Bij een mutatie staan die woningen bij mutatie met BKT gemiddeld zes weken leeg in verband met de voorbereiding en uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Dit betekent veel misgelopen inkomsten en vooral ook relatief veel woningen die tijdelijk niet beschikbaar zijn in een toch al krappe woningmarkt.
Hoe kunnen we de doorlooptijd verkorten?
Het antwoord is: door slimmere processen te maken.
Vraaggestuurd onderhoud bij mutatiewoningen
Naast het reguliere vraaggestuurde onderhoud zijn we onlangs met 'thuis begonnen met een nieuwe werkwijze, namelijk vraaggestuurd onderhoud bij mutatiewoningen. Als uit de inspectie en technische keuring blijkt dat de badkamer, keuken en toilet in goede staat verkeren en de bewoners ermee akkoord gaan, beperken we ons bij de mutatie tot het noodzakelijke werk.
Voor het binnenpakket krijgen nieuwe bewoners een voucher waarmee ze samen met ons de vervanging van de badkamer, keuken en toilet kunnen plannen op een geschikt moment. De woning wordt dan opgenomen in onze planning voor algemeen vraaggestuurd onderhoud, dat we voor 'thuis uitvoeren.
Slimmer en efficiënter
Aangezien de badkamer, keuken en toilet zelden sterk versleten zijn, is deze aanpak bijna altijd mogelijk. We splitsen het proces van het vervangen van de badkamer, keuken en toilet van het mutatieproces. Beide processen worden zo slimmer en efficiënter.
Verwachting: hogere tevredenheid bij huurders
Hiermee verkorten we de leegstandperiode met vier weken. In plaats van dat een woning zes weken leeg staat, is de woning nu slechts een tot twee weken niet beschikbaar. En er is nog een groot voordeel. Als we een mutatie niet op aanvraag uitvoeren, krijgen nieuwe bewoners een standaardkeuken. Als we de mutatie wel op aanvraag uitvoeren, kunnen bewoners zelf keuzes maken wat betreft tegels, de keukenuitstraling en eventuele extra's zoals een extra keukenkastje.
Het is wel zo dat de vervanging van de keuken, toilet en badkamer nu plaatsvindt terwijl bewoners al in de woning wonen, maar we verwachten dat deze twee weken overlast niet opwegen tegen het voordeel van keuzevrijheid. Bovendien kunnen we inmiddels een keuken- en toiletrenovatie in één dag uitvoeren, wat ook een optie is voor mutatiewoningen.
We houden je op de hoogte
We blijven onze aanpak voortdurend verbeteren en houden je de komende tijd graag op de hoogte van de resultaten die we behalen met vraaggestuurd onderhoud bij mutatiewoningen.
De afdelingen Beheer & Onderhoud en Vraaggestuurd Onderhoud zijn flink gegroeid. Daarom huren we (sinds juli) een extra pand op Ekkersrijt 4406 in Son. Dit pand bevindt zich aan het einde van de straat van onze huidige locaties. Dichtbij genoeg om de connectie te behouden, maar met voldoende ruimte voor iedereen om werkzaamheden goed uit te voeren.